Skip to main content

Dự thảo án lệ số 23

Án lệ số …./2018/AL về xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản với người thứ ba khi giao dịch chuyển nhượng tài sản trước đó vô hiệu

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày …. tháng ….. năm 2018 và được công bố theo Quyết định số ……/QĐ-CA ngày …..tháng….. năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22-9-2014 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về “yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà vô hiệu” tại thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Lê Thị H và bị đơn là ông Bùi Quang S.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 13, 14 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho người thứ ba theo đúng quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định bên nhận thế chấp ngay tình và giao dịch giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp không bị vô hiệu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương đương khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“giao dịch dân sự vô hiệu”; “bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn – bà Lê Thị H trình bày:

Do có mối quan hệ thân thiết với bà Hồ Thị Minh C nên bà đã nhiều lần bảo lãnh cho bà C vay tiền của ông S bằng hình thức bà bán căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G do bà là chủ sở hữu nhà cho ông S, sau khi bà C trả hết tiền cho ông S thì bà và ông S ra phòng công chứng lập thủ tục hủy bỏ việc mua bán nhà. Vào khoảng năm 2007 bà công chứng lập thủ tục hủy bỏ việc mua bán nhà. Vào khaongr năm 2007 bà C có nhu cầu vay của ông S 400.000.000 đồng thì như những lần trước ông S cũng yêu cầu bà ký hợp đồng mua bán căn nhà trên để làm tin. Do nhiều lần vay trước bà C đều trả tiền đầy đủ cho ông S nên lần này bà vẫn tiếp tục ra công chứng để lập thủ tục bán nhà cho ông S. Đến năm 2009 khi bà C đến hạn không trả được nợ cho ông S nên ông S đã sang tên trước bạ căn nhà của bà. Do giao dịch thực chất là vay tiền chứ không phải mua bán nhà nên bà yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa bà và ông S là vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do ông S đứng tên. Tiền nợ do bà C vay nên phải có trách nhiệm trả cho ông S để ông S trả lại căn nhà trên cho bà H.

Bị đơn ông Bùi Quang S trình bày:

Ông xác nhận có cho bà H vay tiền 400.000.000 đồng trong thời hạn 6 tháng và để đảm bảo cho số nợ trên. Ngày 17/10/2007 tại Phòng công chứng số 5, ông và bà H làm hợp đồng mua bán căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Đến hạn trả nợ nhưng bà H không trả nợ nên ông đã sang tên trước bạ căn nhà sang tên ông. Sau đó ông đã dùng căn nhà này thế chấp cho Ngân hàng T – Chi nhánh Sài Gòn để vay số tiền 450.000.000 đồng theo hợp đồng thế chấp ngày 08-02-2010 tại Phòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà H trình bày hợp đồng mua bán nhà là để đảm bảo cho số nợ mà bà C vay của ông là không đúng, ông chỉ cho bà H vay tiền chứ không cho bà C vay tiền. Việc ông xác nhận có nhận số tiền 100.000.000 đồng của bà C đó là nợ cá nhân riêng của ông với bà C chứ không liên quan gì đến nợ của bà H với ông. Đối với yêu cầu của bà H đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 17-10-2007 giữa ông và bà H đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 17-10-2007 giữa ông với bà H và hủy giấy chủ quyền nhà đứng tên ông, ông không đồng ý, khi nào bà H trả hết tiền vốn và lãi cho ngân hàng thì ông sẽ sang tên lại căn nhà cho bà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Chu Thị Ngọc V thống nhất với phần trình bày và yêu cầu của ông S và không có ý kiến gì khác.

Bà Hồ Thị Minh C xác nhận bà có vay của ông S 400.000.000 đồng, để lam tin theo yêu cầu của ông S, bà H có giúp bà dùng giấy tờ nhà của bà H để thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông S làm tin. Quá trình vay bà đã trả được cho ông S 365.000.000 đồng tiền lãi nên bà đề nghị bà sẽ trả cho ông S 100.000.0090 đồng để ông S trả lại cho bà H giấy tờ nhà. Ngân hàng T - đổi tên thành Ngân hàng P theo quyết định số 2096/QĐ-NHNN ngày 19-9-2011 của Ngân hàng Nhà nước, do ông Phan Đạt T là đại diện theo ủy quyền trình bày: Ngày 09-02-2010, Ngân hàng và ông S có ký hợp đồng tín dụng số 010/10HĐT, Ngân hàng cho ông S vay số tiền 450.000.000 đồng, thời hạn 60 tháng, lãi suất 18%/1 năm, tài sản thế chấp là căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G do ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V là chủ sở hữu. Quá trình vay ông S và bà V chỉ trả được cho ngân hàng 47.250.000 đồng, tính đến ngày 07-4-2014 ông S và và V còn thiếu ngân hàng tổng số tiền 1.059.755.072 đồng, bao gồm nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi trong hạn là 219.002.292 đồng; phạt lãi là 175.338.312 đồng, phạt vốn là 237.914.469 đồng. Ngân hàng yêu cầu ông S bà V phải trả số nợ trên làm một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật nếu đến hạn ông S, bà V không trả nợ thì đề nghị tòa tuyên phát mãi căn nhà theo hợp đồng thế chấp số 003382 ngày 08-02-2010 tại Phòng công chứng số 01. Đối với yêu cầu của bà H, Ngân hàng có ý kiến như sau: Ngân hàng cho ông S, bà V vay thủ tục đều đúng theo quy định của pháp luật nên ngân hàng không đồng ý hủy hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng với bà V, ông S. Việc vay mượn giữa bà C, ông S và bà H như thế nào ngân hàng không biết.

Ông Kiều Cảnh B thống nhất với ý kiến của bà H và không có ý kiến gì khác.

Ông Kiều Quang M thống nhất với ý kiến của bà H và không có ý kiến gì khác.

Ủy ban nhân dân quận G do ông Đào Minh P là đại diện theo ủy quyền trình bày: Căn cứ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 11600/HĐ-CNQSHN&QSDĐ giữa bà Lê Thị H và ông Bùi Quang S tại Phòng công chứng số 5, Thành phố Hồ Chí Minh của Ủy ban nhân dân quận G đã cấp Gấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V, việc cấp giấy chứng nhận là đúng theo quy định của pháp luật; tuy nhiên đối với yêu cầu hủy giấy chứng nhận của bà H đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 146/2014/DSST ngày 15-4-2014 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp đã xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Lê Thị H.

- Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G giữa bà Lê Thị H và ông Bùi Quang S tại phòng công chứng số 05, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 17-110-2007 là vô hiệu.

- Không chấp nhận yêu cầu của bà H yêu cầu hủy Gấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G do ông Bùi Quang S đứng tên chủ quyền.

Buộc ông Bùi Quang S phải trả cho bà Lê Thị H số tiền 887.427.680 đồng (Tám trăm tám mươi bảy triệu bốn trăm hai mươi bày ngàn sáu trăm tám mươi đồng) là giá trị căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G .

Ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V có trách nhiệm trả cho Ngân hàng T số tiền là 1.059.755.072 đồng, bao gồm nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi trong hạn là 219.002.292 đồng, phát lãi là 175.338.312 đồng, phạt vốn là 237.914.469 đồng làm một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 08/04/2014 bà V, ông S còn phải chịu khoản tiền lãi tương ứng theo hợp đồng tín dụng số 010/101HDTD ngày 09/02/2010.

Nếu đến hạn mà bà Chu Thị Ngọc V và ông Bùi Quang S không thanh toán đủ số nợ (cả gốc và lãi) thì Ngân hàng T có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 13/5/26 TN, Phường X quận G do ông S và bà V là chủ sở hữu theo hợp đồng thế chấp tài săn đã được phòng công chứng nhà nước số 1, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận, số công chứng 003382, quyền số 02 ngày 08/02/2010 để thu hồi nợ.

Những người đang cư ngụ tại căn nhà số 13/6/26 TN, Phường X Quận G bàn giao căn nhà cho Chi cục Thi hành án có thẩm quyền trong trường hợp ngân hàng có yêu cầu phát mãi căn nhà nêu trên để thu hồi nợ.

Sau khi ông S, bà V thanh toán hết số tiền trên, Ngân hàng T có trách nhiệm trả cho ông S, bà V toàn bộ bản chính gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do ông Bùi Quang S đứng tên chủ quyền

+ Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà và đất ngày 24/01/2009.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 22/4/2014 bà H kháng cáo yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp nhà giữa ông S với Ngân hàng cũng vô hiệu và trả lại cho bà H.

Ngày 14/5/2014 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị, đề nghị Tòa án xử tuyên bố thế chấp nhà giữa ông S với Ngân hàng vô hiệu. Trường hợp buộc ông S trả lại giá trị căn nhà cho bà H, thì cũng phải buộc bà H trả lại những gì đã nhận cho ông S, mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005 là không đúng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bà H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo

- Đại diện của ông S trình bày không nhận được bản án sơ thẩm, nên không thực hiện quyền kháng cáo được. Nay tại tòa ông S yêu cầu xác định giao dịch mua bán giữa bà H bán cho ông S bị vô hiệu như bản án sơ thẩm đã xử; hậu quả của hợp đồng vô hiệu là bên ông S phải trả lại giá trị nhà cho bà H, bổ sung yêu cầu buộc bên bà H phải trả cho ông S 400.000.000 đồng. Yêu cầu hủy giao dịch thế chấp nhà giữa ông S với Ngân hàng. Khoản nợ vay Ngân hàng của ông S, thì ông yêu cầu được trả nợ vốn là 27.000.000 đồng cho Ngân hàng (đã thỏa thuận với bà C, bà C trả cho Ngân hàng 400.000.000 đồng) và tiền lãi xin không trả. Và Ngân hàng sẽ trả giấy tờ cho bà H.

- Bà V cùng ý kiến với ông S.

- Bà C yêu cầu xác định khoản nợ vay của bà C đối với ông S, bà H chỉ bảo lãnh nợ bằng hợp đồng bán nhà cho ông S. Nay bà C thống nhất với ông S sẽ trả nợ thay cho ông S với Ngân hàng 400.000.000 đồng.

- Ngân hàng yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm buộc ông S trả tiền nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi tính đến ngày 07/04/2014 tổng cộng 1.059.755.072 đồng. Từ khi xét sơ thẩm đến nay, ông S, bà V vẫn chưa trả nợ cho Ngân hàng nên yêu cầu bổ sung tính lãi cho đến khi thi hành án xong theo quy định của pháp luật.

- Đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân quận G yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Luật sư bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của nguyên đơn trình bày yêu cầu: Sửa một phần bản án sơ thẩm là hủy hợp đồng tín dụng số 010/10HĐTD ngày 09/02/2010 giữa ông S đã ký với Ngân hàng, bác một phần yêu cầu của Ngân hàng là phát mãi căn nhà số 13/6/26 TN, Phường X, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, yêu cầu ông S trả lại giấy tờ nhà số 13/6/26 TN, Phường X, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phát biểu: Về thủ tục tố tụng, từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Hợp đồng bán nhà giữa bà H và ông S chỉ là hợp đồng giả tạo của hợp đồng vay mượn tiền nên vô hiệu. Do đó, việc ông S dùng căn nhà này thế chấp cho Ngân hàng để ký hợp đồng tín dụng số 010/10HĐT cũng vô hiệu. Đề nghị hủy hợp đồng thế chấp. Mặt khác cần giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu buộc bà H trả ông S 400 triệu đồng. Phần Quyết định bản án của Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng các điều, khoản của Bộ luật tố tụng dân sự có hiệu lực ngày 01-01-2005 để giải quyết là không đúng vì các Điều luật này đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự có hiệu lực từ ngày 01-01-2012. Đề nghị hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bà H và kháng nghị số 27/QĐKNPT-DS ngày 14-5-2014 của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh làm trong hạn luật định, hợp lệ nên chấp nhận.

[3] Bà Chu Thị Ngọc V có ký nhận bản án sơ thẩm và đồng thời nhận thay, cam kết giao lại trong ngày cho chồng ông Bùi Quang S; trong hạn luật định ông S, bà V không kháng cáo bản án, nên cấp phúc thẩm không xem xét yêu cầu mới ngoài phạm vi khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của Ngân hàng (bút lục số 377, 378, 379, 380).

[4] Về nội dung:

[5] Nguyên đơn - Bà H kiện ông S yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà có công chứng số 11600/HĐ-CNQSHN-QSDĐ ngày 17/10/2007 tại Phòng công chứng số 5, Thành phố Hồ Chí Minh, đối với căn nhà số 13/6/26 TN, là vô hiệu;

[6] Xét tại bản tự khai của ông S ngày 25/12/2009 rằng: Tháng 10/2007 ông S cho bà H vay số tiền 400.000.000 đồng, hạn vay 6 tháng, thỏa thuận miệng; để đảm bảo cho số nợ trên thì ông và bà H làm hợp đồng mua bán nhà căn nhà số 13/6/26 TN. Tại Biên bản hòa giải ngày 02/4/2010 và ngày 17/11/2010 ông S xác định chỉ giao dịch mua bán nhà với bà H theo hợp đồng mua bán, có giá 520.000000 đồng (hợp đồng có công chứng như nêu trên - bút lục 305,333, 334);

[7] Xét bà H, bà C khai: Bà C mới là người vay số tiền 400.000.000 đồng của ông S, vào năm 2007, thỏa thuận miệng, trả lãi đều mỗi tháng với lãi suất 5% tháng, không thỏa thuận thời hạn trả nợ vốn. Phía bà H chịu trách nhiệm bảo lãnh khoản vay của bà C nên bà H phải làm hợp đồng bán nhà cho ông S, ghi giá 520.000.000 đồng, vào ngày 17/10/2007 (bút lục 304, 306, 333, 334); thực tế bà H không nhận tiền mua nhà của ông S.

[8] Xét hợp đồng mua bán nhà tuy có công chứng, ghi nhận việc giao nhận do bên mua và bên bán tự thực hiện (ngoài sự chứng kiến của công chứng viên); xét phía bà H khẳng định không nhận khoản tiền bán nhà do ông S giao; đại diện của ông S cũng thừa nhận đã nhận nhà để đảm bảo khoản tiền cho bà H vay 400.000.000 đồng, còn tiền mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà thì ông S không giao cho bà H.

[9] Do đó có cơ sở xác định hợp đồng mua bán nhà giữa bà H - chủ sở hữu nhà với ông S là giả tạo.Theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực”. Xét Án sơ thẩm xác định giao dịch mua bán nhà giữa bà H với ông S, vô hiệu là đúng.

[10] Theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005: “Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu là buộc các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền”.

[11] Xét giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu, nên buộc ông S trả lại cho bà H căn nhà hoặc giá trị tương đương. Phía bà H chưa nhận tiền mua nhà của ông S, nên không phải hoàn trả cho ông S. Đặt giả sử, theo như ông S khai có cho bà H vay tiền 400.000.000 đồng là có thật và hai bên xác lập giao dịch mua bán nhà để nhằm đảm bảo nợ vay thì giao dịch cho vay tiền (giao dịch bị che giấu) vẫn có hiệu lực;

[12] Do đó bị đơn - Ông S có yêu cầu bà H trả lại khoản nợ vay 400.000.000 đồng, thì phải thực hiện thủ tục phản tố theo quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm đã tống đạt hợp lệ thông báo tạm ứng án phí phản tố cho ông S (bút lục 78) nhưng ông S vẫn không thực hiện, nên Tòa cấp sơ thẩm không xem xét trong vụ án này là có cơ sở.

[13] Xét sau khi ký hợp đồng mua nhà của bà H, ông S đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận ngày 13/3/2009 (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở vào sổ số 19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh). Tại Tòa bà H khai có biết ông S sang tên quyền sở hữu căn nhà nhưng bà H vẫn không khiếu nại việc cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ông S. Mãi đến ngày 22/10/2009 bà H mới gửi đơn kiện đến Tòa án (bút lục 296); ngày 08/02/2010 vợ chồng ông S đã thế chấp nhà, đất này để vay tiền của Ngân hàng, có đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận G. Xét thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

[14] Xét Ngân hàng có giao dịch nhận thế chấp nhà, đất của ông S, trong khi căn nhà đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho ông S; Ngân hàng cũng không biết giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giả tạo giữa bà H vớì ông S; thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ Luật dân sự 2005, Điều 12 Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Do đó cần bảo vệ quyền lợi cho Ngân hàng ngay tình, khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa bà H và ông S vô hiệu.

[15] Xét theo Công văn số 2210/UBND-QLĐT ngày 06/12/2013 của Ủy ban nhân dân quận G thì năm 2007 bà H bắt đầu xây dựng căn nhà trên, nhưng bà H chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu công trình. Do đó trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp cho ông S, đã không cập nhật được hiện trạng nhà như hiện hữu.

[16] Án sở thẩm chỉ buộc ông S trả lại giá trị đất, nhà mang số 13/6/26 đường TN cho bà H, theo kết quả của Hội đồng định giá, có giá 887.427.680 đồng (bao gồm cả phần giá trị xây dựng do bà H khai có xây thêm mới - Bút lục 351, 363) là đúng.

[17] Án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng, buộc vợ chồng ông S, bà V trả nợ vay, tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm (07/4/2014) là 1.059.755.072 đồng và quyền yêu cầu phát mại tài sản nhận thế chấp là đất, nhà mang số 13/6/26 đường TN, theo hiện hữu, tức là bao gồm cả phần xậy dựng mới, theo bản vẽ ngày 05/02/2012 của công ty cổ phần tư vấn xây dựng Q, có giá trị 887.427.680 đồng, thấp hơn số tiền ông S, bà V nợ Ngân hàng, là đúng.

[18] Án sơ thẩm áp dụng đúng điều luật nhưng viện dẫn ngày ban hành Bộ luật tố tụng dân sự không chính xác, nhưng không ảnh hưởng đến đường lối xét xử. Do đó không cần thiết hủy án sơ thẩm. Lưu ý cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm.

[19] Các phần khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị nên không xét.

[21] Do đó không chấp nhận kháng cáo, kháng nghị; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[22] Ngoài ra, đối với khoản vay của Ngân hàng đã được bảo đảm bằng lãi suất do Ngân hàng nhà nước quy định nên kể từ sau ngày Tòa cấp sơ thẩm buộc bên vay trả tiền, thì bên vay còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng, cho đến khi thi hành án xong nợ.

[23] Án phí dân sự phúc thẩm: 200.000 đồng, người kháng cáo phải nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Khoản 1 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa đổi bổ sung năm 2011;

Áp dụng Khoản 2 Điều 138, Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005;

Áp dụng Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án năm 2009;

Áp dụng Mục 3 Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án Nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản;

Và các Điều luật đã viện dẫn;

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của bà H, không chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Giữ nguyên bản ánsơ thẩm:

Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà số 13/6/26 TN giữa bà H và ông S tại phòng công chứng số 05, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 17/10/2007 là vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu của bà H yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào sổ số 19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, sở hữu căn nhà số 13/6/26 đường TN cho ông S, ngày 13/3/2009.

Buộc ông S phải trả cho bà H, số tiền tương đương trị giá căn nhà số 13/6/26 TN bằng 887.427.680, ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và bà H có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông S chậm trả tiền thì còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

Buộc ông S và bà V phải trả cho Ngân hàng T, tổng số nợ là 1.059.755 072 đồng, bao gồm nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi trong hạn là 219.002.292 đồng, phạt lãi là 175.338.312 đồng, phạt vốn là 237.914.469 đồng, làm một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 08/4/2014 ông S, bà V còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi trên số nợ vốn, cho đến khi thi hành án xong, theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng số 010/10HDTD ngày 09/02/2010, giữa Ngân hàng T với ông S, bà V.

Nếu đến hạn trả tiền mà ông S và bà V không thanh toán đủ số nợ (cả gốc và lãi) thì Ngân hàng T có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát mại tài sản thế chấp là toàn bộ căn nhà số 13/6/26 TN do ông S và bà V là chủ sở hữu theo hợp đồng thế chấp tài sản đã được phòng công chứng nhà nước số 1, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận, số công chứng 003382, quyển số 02 ngày 08/02/2010 để thu hồi nợ.

Bà H và những người đang cư ngụ tại căn nhà số 13/6/26 TN phải có trách nhiệm bàn giao căn nhà cho Chi cục Thi hành án có thẩm quyền trong trường hợp Ngân hàng có yêu cầu phát mại căn nhà nêu trên để thu hồi nợ.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[13] Xét sau khi ký hợp đồng mua nhà của bà H, ông S đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận ngày 13/3/2009 (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở vào sổ số 19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh). Tại Tòa bà H khai có biết ông S sang tên quyền sở hữu căn nhà nhưng bà H vẫn không khiếu nại việc cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ông S. Mãi đến ngày 22/10/2009 bà H mới gửi đơn kiện đến Tòa án (bút lục 296); ngày 08/02/2010 vợ chồng ông S đã thế chấp nhà, đất này để vay tiền của Ngân hàng, có đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận G. Xét thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

[14] Xét Ngân hàng có giao dịch nhận thế chấp nhà, đất của ông S, trong khi căn nhà đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho ông S; Ngân hàng cũng không biết giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giả tạo giữa bà H vớì ông S; thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ Luật dân sự 2005, Điều 12 Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Do đó cần bảo vệ quyền lợi cho Ngân hàng ngay tình, khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa bà H và ông S vô hiệu”.


Danh sách bình luận

0 Bình luận

Ý kiến bình luận

Đổi mã xác nhận
Số án lệ Dự thảo án lệ số 23
Tên án lệ Án lệ số …./2018/AL về xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản với người thứ ba khi giao dịch chuyển nhượng tài sản trước đó vô hiệu
Lĩnh vực Dân sự, Khác, Kinh doanh thương mại

Văn bản liên quan

Số án lệ Tên án lệ Tải về
Dự thảo án lệ số 22 Án lệ số /2017 về xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu và thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản Tải về
Dự thảo án lệ số 21 Án lệ số /2017/AL về chia tài sản chung của vợ, chồng là phần vốn góp trong Công ty trách nhiệm hữu hạn đang hoạt động bình thường Tải về
Dự thảo án lệ số 20 Án lệ số /2018/AL về xác lập quan hệ hợp đồng lao động theo loại hợp đồng lao động trong thư mời làm việc sau khi hết thời gian thử việc Tải về
Dự thảo án lệ số 19 Án lệ số .../..../AL về tính hợp pháp của Thư ký ghi biên bản phiên họp Đại hội đồng cổ đông không phải là Thư ký của công ty Tải về
Dự thảo án lệ số 18 Án lệ số…./2018/AL về lỗi và thiệt hại trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản; hủy quyết định không chấp nhận việc kháng cáo quá hạn và bản án sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại Tải về
Dự thảo án lệ số 17 Án lệ số /2018/AL về trách nhiệm chi trả quyền lợi bảo hiểm trong trường hợp yêu cầu kê khai thông tin không rõ ràng Tải về
Dự thảo án lệ số 16 Án lệ số ……/2017/TANDTC-AL về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn Tải về
Dự thảo án lệ số 15 Án lệ số…./2018/AL về phạt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng Tải về
Dự thảo án lệ số 14 Án lệ số…./2018/AL về di sản chuyển thành tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân Tải về
Dự thảo án lệ số 13 Án lệ số /2018/AL về hành vi phạm tội “Vô ý làm chết người” Tải về

Chịu trách nhiệm nội dung: Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học
Địa chỉ: Số 262 Đội Cấn, Q. Ba Đình, TP. Hà Nội
Điện thoại: 080.43558
Email: phonganlespc@gmail.com - anle@toaan.gov.vn

© Bản quyền thuộc về Tòa án nhân dân tối cao.
Ghi rõ nguồn Trang tin điện tử về án lệ (anle.toaan.gov.vn) khi đăng tải lại các thông tin, dữ liệu từ Trang này.

ácdscv