Loading...
Skip to content

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
án lệ

Dự thảo án lệ số 20

()

DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 20

Án lệ số ……/2018/AL về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày …..tháng….. năm ….. và được công bố theo Quyết định số ……/QĐ-CA ngày …..tháng….. năm ….. của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 191/2012/DS-GĐT ngày 23-4-2012 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Kiện đòi tài sản” tại tỉnh Bình Dương giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn T với bị đơn là bà Đặng Thị Kim V; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Công ty TNHH N, ông Nguyễn Hoàng B, bà Nguyễn Thị Kim N, ông Nguyễn Văn C, ông Bùi Hoàng C, bà Bùi Ngọc Thiên K, bà Đinh Thị M.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 6 phần “Nhận định của Toà án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng nhưng trong hợp đồng không thể hiện việc mua bán nhà và các tài sản gắn liền với đất không thể di dời được mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thoả thuận được về việc giải quyết các tài sản gắn liền với đất.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn”; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Tài sản gắn liền với đất”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 23-9-2010 và trong quá trình tố tụng, ông Nguyễn Văn T trình bày:

Ngày 06-12-2008, ông T ký hợp đồng mua của bà Đặng Thị Kim V nhà cấp 4, trạm xăng và diện tích đất gắn liền 2.456m2 (đo thực tế là 2.112,8m2) thuộc thửa 104, tờ bản đồ 26, tại ấp 2 xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương; giá trị hợp đồng là 6.000.000.000đ. Ngày 12-12-2008, ông T và các thành viên trong hộ gia đình bà V đến phòng công chứng số 2 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định nhưng hợp đồng lập tại phòng công chứng chỉ ghi giá trị là 4.000.000.000đ. Cũng trong ngày 12-12-2008, ông T thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận cho bà V. Đối với căn nhà, do bà V chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên không ghi nhận vào hợp đồng ông chuyển nhượng. Theo đề nghị của bà V, ngày 13-12-2008 bà V và ông T ký hợp đồng thuê tài sản có nội dung: bà V thuê lại của ông T đất, nhà và trạm xăng trên đất, giá thuê 10.000.000đ/tháng, thời hạn thuê là 03 tháng tính từ ngày 10-12-2008 đến ngày 10-3-2009. Hết thời hạn 03 tháng bà V vẫn không giao nhà, đất cho ông T.

Ngày 01-7-2009, ông T được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H05912 đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng của bà V.

Nay ông T yêu cầu bà V phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và di dời cây xăng trên đất, giao nhà gắn liền diện tích đất 2112,8m2 mà ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với trạm xăng không còn hoạt động ông T cho bà V di dời khỏi đất.

Bị đơn bà Đặng Thị Kim V trình bày:

Ngày 12-12-2008 bà V vay của ông T 6.000.000.000đ (trong đó tiền gốc là 4.850.000.000đ, phí dịch vụ là 250.000.000đ, lãi 5%/tháng, thu trước 03 tháng là 900.000.000đ). Để đảm bảo việc trả nợ vay, bà V phải thế chấp quyền sử dụng thửa đất có diện tích 2456m2 nhưng hình thức là bà V ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T với giá 4.000.000.000đ. Sau đó, ông T làm sẵn giấy cho thuê lại với giá 5.000.000đ/tháng. Ông T viết cam kết cho bà V là trong 03 tháng, bà V trả lại cho ông T 6.000.000.000đ thì ông sẽ trả lại quyền sử dụng đất cho bà V, còn trễ hạn thì ông T ra sổ đất đứng tên ông T.

Bà V không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T; bà V yêu cầu ông T trả lại quyền sử dụng đất để có điều kiện làm ăn trả nợ cho ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Anh Nguyễn Hoàng B là con ruột bà V, anh B hiện đang ở chung nhà với bà V, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V với ông T, anh B có ký tên nhưng việc ký chuyển nhượng chỉ là đảm bảo việc vay tiền giữa bà V và ông T. Anh B không có ý kiến với yêu cầu khởi kiện của ông T.

Bà Đinh Thị M trình bày: Vì muốn vay vốn ngân hàng nên bà M đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 683394 góp vốn vào Công ty trách nhiệm hữu hạn N do bà V làm đại diện theo pháp luật để bà V giúp bà M làm thủ tục vay vốn ngân hàng. Sau khi làm thủ tục vay vốn không được bà M đã làm thủ tục xóa tên thành viên trong giấy đăng ký kinh doanh của Công ty trách nhiệm hữu hạn N. Ranh đất của bà M và ông T có một phần tài sản của bà M, một phần tài sản của ông T, bà M không tranh chấp và không có yêu cầu gì đối với ông T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2011/DSST ngày 14-6-2011, Toà án nhân dân huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T đối với bà Đặng Thị Kim V về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Ông T được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 2.079m2 (trong đó có 452m2 hành lang bảo vệ đường bộ) thuộc thửa 104, tờ bản đồ 26, tại ấp 2 xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương; trên đất có 01 hàng rào xây tô bao quanh diện tích 2223,5m2, 01 căn nhà cấp 4 diện tích 145m2, 01 sân bê tông diện tích 490m2, 01 nền xi măng diện tích 52m2, 01 cây hồng quân 10 năm tuổi, 02 cây dương trên 20cm, 06 cây tùng quân, 07 cây xà cừ đường kính trên 15cm, 04 cây bưởi, 04 cây bông sứ, 05 cây lồng mức, 01 cây bông giấy, 35 cây cau kiểng, 02 cây mận, 03 cây xoài. Đất có tứ cận như sau: hướng Đông giáp thửa 1437; hướng Tây giáp quốc lộ 13; hướng Nam giáp thửa số 291; hướng Bắc giáp thửa số 541.

Buộc bà V phải tháo dỡ, di dời 01 nhà tạm bán xăng diện tích 107m2, 03 trụ bơm xăng; 01 mái che tiền chế diện tích 40m2; 01 bồn dầu bằng sắt loại 500 lít; 01 bồn 1000 lít và 01 chân bồn; 02 bồn 25.000 lít (bồn chìm), 01 bồn 12.000 lít; 01 bồn nước 1500 lít và chân bồn.

Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 25-7-2011, bà V kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 253/2011/DSPT ngày 23-9-2011, Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương đã sửa bản án dân sự sơ thẩm, như sau:

Chấp nhận phần lớn yêu cầu của ông Nguyễn Văn T;

Buộc bà V phải giao cho ông quyền quản lý, sử dụng diện tích 2.079m2 (trong đó có 452m2 hành lang bảo vệ đường bộ) thuộc thửa 104, tờ bản đồ 26, tại ấp 2 xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông T ngày 01-7-2009 ghi diện tích 2.112,8m2). Bà V phải giao cho ông T quyền sử dụng khối tài sản trên đất bao gồm: 01 hàng rào xây tô bao quanh diện tích 2223,5m2, 01 căn nhà cấp 4 diện tích 145m2, 01 sân bê tông diện tích 490m2, 01 hòn non bộ, 01 hồ nước diện tích 12m2, 01 nhà vệ sinh diện tích 06m2, 01 giếng khoan, 01 cổng rào bằng sắt diện tích 09m2, 01 sân bê tông diện tích 490m2,01 nền xi măng diện tích 52m2; tài sản liên quan đến trạm xăng gồm: nhà cấp 4 diện tích 107m2, 03 trụ bơm xăng; 01 mái che tiền chế diện tích 40m2; 01 bồn dầu bằng sắt loại 500 lít; 01 bồn 1000 lít và chân bồn; 01 bồn 25.000 lít (bồn chìm), 01 bồn 12.000 lít; 01 bồn nước 1500 lít và chân bồn và các tài sản, cây lâu năm khác gắn liền với diện tích đất 2.079m2 nêu trên.

Ông T có nghĩa vụ phải bồi thường cho bà V 212.245.000đ.

Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm bà Đặng Thị Kim V và chị Nguyễn Thị Kim N, chị Bùi Ngọc Thiên K có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án dân sự phúc thẩm nói trên.

Tại Kháng nghị số 14/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-02-2012 đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 253/2011/DS-PT ngày 23-9-2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương,Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2011/DSST ngày 14-6-2011 của Tòa án nhân dân huyện Bến Cát; giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Bến Cát xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đạị diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, kháng nghị của Viện trưởng Vỉện kiểm sát nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

[1] Ngày 6-12-2008 bà Đặng Thị Kim V ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T 2.456m2 đất thuộc thửa 104, tờ bản đồ 26, tại ấp 2 xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương với giá 6.000.000.000đ, hợp đồng không có công chứng, chứng thực; ngày 12-12-2008 các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nêu trên tại Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dương với giá 4.000.000.000đ; bên chuyển nhượng là các thành viên hộ gia đình bà V. Theo lời khai của ông T thì bà V đã chuyển nhượng cho ông diện tích đất nêu trên, còn nhà do bà V chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, không mua bán trạm xăng, nên trong hợp đồng không ghi nhà và tài sản trên đất. Còn theo bà V là bị đơn thì do bà vay tiền nhiều lần của ông T, nên phải thế chấp, nhưng hợp thức bằng hợp đồng chuyển nhượng. Ông T khởi kiện yêu cầu bà V phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và di dời cây xăng trên đất, giao nhà gắn liền diện tích đất 2.112,8m2 mà ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với trạm xăng không còn hoạt động ông T cho bà V di dời khỏi đất. Do đó quan hệ pháp luật không phải là kiện đòi tài sản mà là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm xác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng, Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật là kiện đòi tài sản là không chính xác.

[2] Về nội dung vụ án:

[3] Khi các bên xác lập hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ngày 06-12-2008 (bản không công chứng, chứng thực) và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12-12-2008 tại Phòng công chứng tỉnh Bình Dương thì trên đất chuyển nhượng đã có nhà ở, trạm xăng và các tài sản khác của gia đình bà V gắn liền với đất, các tài sản này hầu hết là không thể di dời được. Nhưng trong các hợp đồng nói trên đều không ghi mua bán các tài sản gắn liền với đất; các đương sự cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh có sự thỏa thuận về các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bà V (đựợc Tòa án cấp sơ thẩm định giá có tổng giá trị 413.109.400đ) là đối tượng mua bán, chuyển nhượng theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho ông T ngày 01-7-2009 ở mục ghi về “Tài sản gắn liền với đất” cũng không ghi gì về các tài sản gắn liền với đất nói trên. Tại phiên tòa sơ thẩm ông Nguyễn Văn L đại diện của ông T cũng xác định ông T không mua trạm xăng, còn nhà cấp 4 thì ông L cho rằng do nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không ghi vào hợp đồng, trong khi đó thì bà V đã được Ủy ban nhân dân huyện B cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” số 00038/CNSH ngày 17-6-1996. Nên có căn cứ xác định toàn bộ tài sản gắn liền với đất (các tài sản đã được định giá ngày 28-12-2010) không thuộc đối tượng mua bán, chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-12-2008 (bao gồm cả hợp đồng ngày 06-12-2008) giữa các thành viên hộ gia đình bà V với ông T. Các tài sản này vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình bà V.

[4] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào các hợp đồng thuê nhà và đất ngày 10-12-2008 và ngày 13-12-2008, có nội dung “Bên A (ông T) cho bên B (bà V) thuê toàn bộ lô đất tại địa chỉ xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Với diện tích khuôn viên là 2.456m2. Trong đó có nhà ở và 01 cây xăng” để xác định căn nhà cấp 4 diện tích 145m2, 01 sân bê tông diện tích 490m2, 01 hòn non bộ, 01 hồ nước diện tích 12m2, 01 nhà vệ sinh diện tích 06m2, 01 giếng khoan, 01 cổng rào bằng sắt diện tích 09m2, 01 sân bê tông diện tích 490m2, 01 nền xi măng diện tích 52m2, 01 cây hồng quân 10 năm tuổi, 02 cây dương trên 20cm, 06 cây tùng quân, 07 cây xà cừ đường kính trên 15cm, 04 cây bưởi, 04 cây bông sứ, 05 cây lồng mức, 01 cây bông giấy, 35 cây cau kiểng, 02 cây mận, 03 cây xoài thuộc quyền sở hữu của ông T theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên; trong khi các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06-12-2008 và 12-12-2008 không thể hiện có việc mua bán các tài sản này và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T cũng không ghi nhận ông T được quyền sở hữu các tài sản này là chưa đủ căn cứ.

[5] Đối với trạm bán xăng dầu và các tài sản khác gắn liền với trạm bán xăng dầu của gia đình bà V: Ông Nguyễn Văn L xác định ông T không mua trạm bán xăng dầu của gia đình bà V và các bên cũng không xuất trình được chứng cứ có thỏa thuận việc tồn tại hay phải dỡ bỏ trạm bán xăng dầu này khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà V phải tháo dỡ, di dời trạm bán xăng dầu; còn Tòa án cấp phúc thẩm cho ông T được sở hữu trạm bán xăng dầu nhưng phải thanh toán giá trị theo giá do Tòa án định giá, đều là không đúng và không đảm bảo quyền lợi của các bên.

[6] Do đó, trong trường hợp này có cơ sở xác định các bên đã có sự nhầm lẫn khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không mua bán các tài sản gắn liền với đất mà phần lớn các tài sản này không thể di dời được. Nên khi có tranh chấp mà các bên không thỏa thuận được thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

[7] Ngoài ra, theo đơn khiếu nại của chị Nguyễn Thị Kim N và chị Bùi Ngọc Thiên K thì hai chị không ký giấy ủy quyền cho bà V giải quyết tài sản của gia đình (quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình), dấu vân tay và chữ ký trong hợp đồng ủy quyền là giả mạo nên cũng cần phải được làm rõ. Nếu đúng là chữ ký và dấu vân tay trong hợp đồng này không phải của chị K và chị N thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các thành viên hộ gia đình bà V với ông T lập ngày 12-12-2008 là hợp đồng vô hiệu.

Vì các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 1 Điều 296, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

Chấp nhận Kháng nghị số 14/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-02-2012 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 253/2011/DS-PT ngày 23-9-2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 253/2011/DS-PT ngày 23-9-2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2011/DSST ngày 14-6-2011 của Tòa án nhân dân huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông Nguyễn Văn T với bà Đặng Thị Kim V và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại vụ án theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[6] Do đó, trong trường hợp này có cơ sở xác định các bên đã có sự nhầm lẫn khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không mua bán các tài sản gắn liền với đất mà phần lớn các tài sản này không thể di dời được. Nên khi có tranh chấp mà các bên không thỏa thuận được thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự.”

 

Các bình luận

Gửi bình luận

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Chịu trách nhiệm nội dung: Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học
Địa chỉ: Số 262 Đội Cấn, Q. Ba Đình, Tp. Hà Nội - Điện thoại: (04) 08048292 - Email: anle@toaan.gov.vn
© Bản quyền thuộc về Tòa án nhân dân tối cao.
Ghi rõ nguồn Trang điện tử án lệ (anle.toaan.gov.vn) khi đăng tải lại các thông tin, dữ liệu từ Trang này.

Số lượt truy cập: 454,015